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갱신요구권의 구체적 사례해설

박범진 변호사의 법률가이드

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기사입력 : 2020.09.09 02:09
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계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로, 갱신요구를 하게 되면 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어나게 되는 효과가 있습니다.


⑴ 갱신요구권 행사기간

임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. ‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입 원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다. 계약만료일이 2020. 9. 30.인 경우 1개월 전인 2020. 8. 30. 0시(2020. 8. 29. 24시)전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 하는 것입니다.

⑵ 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되는지

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사가능하며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보게 됩니다.

⑶ 2020. 12. 10. 이후로 계약갱신요구권 행사가능 기간이 변경되나요

맞습니다. 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 합니다. 예를 들어, 2020. 12. 10. 2년의 기간으로 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에는 임대차기간 만료일인 2022. 12. 10일부터 2개월 전인 2022. 10. 10. 0시(2022. 10. 9. 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

⑷ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차계약을 체결한 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 없습니다. 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 이므로, 법 시행일인 2020. 7. 31.부터 2020. 8. 31. 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 즉, 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 것입니다. 다만, 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 임차인에게 여전히 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다.

⑸ 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다. 따라서 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

⑹ 묵시적 갱신도 갱신요구권행사로 보나요?

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

⑺ 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 있습니다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 다만, 이 경우 월 차임 등은 5% 범위 내에서 증액이 가능합니다. 

⑻ 법 시행 전, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절통지를 한 경우, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

이 경우에도 임차인은 임대인이 제3자와 임대차계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 계약갱신요구를 할 수 있습니다.

⑼ 계약갱신요구권 행사시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통보를 할 수 있습니다. 다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생합니다. 만일 임차인이 계약해지통지를 하더라도 계약만료 전이라면 해지의 효력이 발생하는 3개월의 기간 동안 차임을 납부해야 합니다.

⑽ 임대차계약을 최초에 체결할 때, 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야하나요?

2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다. 이 경우, 2년의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

⑾ 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.


[자료제공] 대한법률구조공단 서산출장소 (041-667-4054, 서산시 공림4로 22, 현지빌딩 4층, 전화법률상담 국번 없이 132)

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